ARRENDAMENTO EM PORTUGAL EM 2026: CAUÇÃO, NOVAS RENDAS, RENOVAÇÃO E DESPEJO

Introdução O arrendamento habitacional em Portugal atravessa uma fase de significativa transformação. Nos últimos anos, sucessivas alterações legislativas procuraram responder simultaneamente a três problemas: o aumento dos preços da habitação, a escassez de imóveis destinados ao arrendamento permanente e a necessidade de assegurar maior equilíbrio entre a proteção do arrendatário e os direitos do proprietário. Em 2026, o debate ganhou nova dimensão com a introdução de incentivos fiscais destinados a aumentar a oferta habitacional. Contudo, para senhorios e arrendatários, continuam a existir questões muito mais imediatas: Quantos meses podem ser exigidos de caução? Quantas rendas podem ser cobradas antecipadamente? Qual pode ser a duração de um novo contrato? Quanto pode a renda aumentar? Quando o senhorio pode impedir a renovação? Quantos meses de renda em atraso permitem resolver o contrato? E como funciona atualmente o despejo? A resposta exige uma leitura conjugada do Código Civil, do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, e das alterações legislativas posteriores.

1. CAUÇÃO: O SENHORIO JÁ NÃO PODE EXIGIR QUALQUER VALOR Uma das questões mais relevantes na celebração de novos contratos é a caução. Atualmente, o artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil estabelece que as partes podem caucionar o cumprimento das respetivas obrigações: até ao valor correspondente a duas rendas.[1] Portanto, num contrato com renda mensal de €1.000, a caução em dinheiro não poderá, nos termos dessa disposição, ultrapassar o equivalente a: €2.000. A alteração é especialmente relevante porque, durante muitos anos, era comum encontrar contratos nos quais os proprietários exigiam valores significativamente superiores como garantia. A lei atual estabelece expressamente o limite. Para que serve a caução? A caução não constitui pagamento antecipado da renda. Ela funciona como garantia do cumprimento das obrigações do arrendatário. Pode servir, por exemplo, para responder por:

• danos imputáveis ao arrendatário;
• rendas efetivamente em dívida;
• despesas contratualmente imputáveis ao arrendatário;
• incumprimento de obrigações de restituição do imóvel;
• outros prejuízos abrangidos pela garantia contratualmente estabelecida. Consequentemente, não deve ser automaticamente apropriada pelo senhorio no final do contrato. Não existindo dívida ou dano que justifique a sua utilização, a caução deve ser restituída. O próprio Diário da República, no seu Lexionário jurídico, esclarece que a caução representa uma garantia e não deve ser confundida com antecipação de rendas.[2]

2. CAUÇÃO NÃO É “ÚLTIMA RENDA” É muito frequente o arrendatário afirmar: “Não pago o último mês porque o senhorio já tem a minha caução.” Juridicamente, a afirmação não é necessariamente correta. Se foi entregue determinada quantia expressamente a título de caução, ela possui função de garantia. Não se transforma automaticamente numa renda antecipadamente paga. Se o contrato não autorizar essa compensação, o arrendatário deverá continuar a cumprir a obrigação de pagamento das rendas até ao final da relação contratual. Somente depois da entrega do imóvel poderá ser determinado se existem valores que legitimem a utilização total ou parcial da caução. Por isso, um contrato juridicamente bem elaborado deve indicar:

• valor da caução;
• finalidade;
• condições da sua utilização;
• procedimento de vistoria;
• prazo e condições de restituição.

3. RENDAS ANTECIPADAS: O LIMITE TAMBÉM É DE DOIS MESES A caução deve igualmente ser diferenciada das chamadas rendas antecipadas. O artigo 1076.º, n.º 1, do Código Civil, na sua redação atualmente em vigor, estabelece que: o pagamento da renda pode ser antecipado, mediante acordo escrito, por período não superior a dois meses.[1] Portanto, a lei estabelece atualmente dois limites distintos: Rendas antecipadas: até 2 meses; Caução: até ao equivalente a 2 rendas. Assim, num arrendamento de €1.000 mensais, poderá existir, observados os requisitos legais, uma situação em que o arrendatário entregue no início do contrato valores correspondentes às rendas antecipadas e uma caução até ao limite permitido. Mas cada quantia deve estar corretamente identificada no contrato. Não é juridicamente recomendável utilizar expressões genéricas como: “foram entregues quatro rendas”. Deve ficar claro o que corresponde a renda e o que corresponde a caução.

4. NOVOS CONTRATOS: QUAL O PRAZO MÍNIMO? Nos arrendamentos habitacionais com prazo certo, o artigo 1095.º do Código Civil estabelece atualmente que o prazo não pode, em regra, ser: inferior a um ano nem superior a 30 anos.[3] Existe, porém, exceção para contratos relativos a:

• habitação não permanente;
• motivos profissionais;
• educação e formação;
• turismo;
• outros fins especiais transitórios expressamente indicados no contrato.[3] Nestes casos, o limite mínimo de um ano não se aplica. Esta distinção é particularmente importante. Não basta simplesmente celebrar sucessivos contratos de poucos meses e qualificá-los formalmente como temporários. A finalidade transitória deverá estar identificada e corresponder à realidade do contrato.

5. E SE O CONTRATO NÃO INDICAR PRAZO? Nos termos do artigo 1094.º do Código Civil, os contratos de arrendamento habitacional podem ser celebrados:

• com prazo certo; ou
• por duração indeterminada. Na falta de indicação do prazo, a legislação considera o contrato celebrado com prazo certo pelo período de dois anos.[3] Trata-se de mais uma razão para evitar contratos informais ou modelos retirados da internet sem adequação à situação concreta. O silêncio contratual não significa ausência de regras. A própria lei preenche aquilo que as partes deixaram de estabelecer.

6. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA: O CONTRATO DE UM ANO PODE TER EFEITOS MUITO SUPERIORES Outro ponto que gera significativo número de litígios é a renovação. Nos termos do artigo 1096.º do Código Civil, salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos:

• de duração igual à inicial; ou
• de três anos, quando a duração inicial for inferior a três anos.[4] Isto significa que a duração escrita na primeira página do contrato não deve ser analisada isoladamente. É necessário ler também a cláusula relativa à renovação. As partes podem afastar a renovação automática, desde que o façam validamente no contrato. Quando não o fazem, aplica-se o regime legal.

7. O SENHORIO PODE IMPEDIR A PRIMEIRA RENOVAÇÃO? Pode opor-se à renovação, mas existem limites importantes. O artigo 1097.º do Código Civil estabelece que a oposição do senhorio à renovação deve ser comunicada com antecedência mínima de:

• 240 dias, quando o prazo seja igual ou superior a seis anos;
• 120 dias, quando o prazo seja igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
• 60 dias, tratando-se de prazo entre seis meses e um ano;
• um terço do prazo, para contratos inferiores a seis meses.[5] Contudo, existe uma regra especialmente importante: A oposição do senhorio à primeira renovação apenas produz, em regra, efeitos depois de decorridos três anos da celebração do contrato.[5] A lei prevê exceção relacionada com necessidade de habitação do próprio senhorio ou dos seus descendentes em primeiro grau, nos termos legalmente estabelecidos.[5] Portanto, não basta dizer: “fiz um contrato de um ano e quero o imóvel no fim desse ano”. É indispensável analisar:
• redação contratual;
• existência ou não de renovação;
• data da celebração;
• comunicação realizada;
• antecedência;
• fundamento eventualmente invocado.

8. ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS EM 2026 A atualização da renda também não pode ser realizada arbitrariamente. Na falta de regime diferente validamente acordado pelas partes, o artigo 1077.º do Código Civil permite a atualização anual segundo o coeficiente legal. A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início do contrato. O senhorio deve comunicar ao arrendatário, por escrito e com antecedência mínima de 30 dias:

• o coeficiente aplicado;
• e o novo valor da renda.[6] Para as atualizações efetuadas em 2026, o coeficiente oficial é: 1,0224 correspondente a um aumento de 2,24%.[7] Exemplo Uma renda de: €1.000 poderá, aplicando-se integralmente o coeficiente: €1.000 × 1,0224 = €1.022,40. A nova renda será, portanto: €1.022,40.

9. JÁ SABEMOS O AUMENTO DAS RENDAS PARA 2027 Em 1 de outubro de 2026, foi publicado no Diário da República o Aviso n.º 24199/2026/2. O Instituto Nacional de Estatística fixou o coeficiente de atualização anual das rendas para 2027 em: 1,0256.[8] Isso corresponde a uma atualização de: 2,56%. Consequentemente, uma renda de €1.000 que reúna as condições para atualização passará, pela aplicação integral desse coeficiente, para: €1.025,60. A publicação do coeficiente não significa, porém, que todas as rendas aumentem automaticamente em 1 de janeiro. É necessário verificar as condições de cada contrato e efetuar a comunicação legalmente exigida.

10. NOVA RENDA E ATUALIZAÇÃO DE RENDA NÃO SÃO A MESMA COISA Também aqui existe uma distinção importante. Uma coisa é estabelecer a renda inicial num novo contrato. Outra é atualizar uma renda de contrato já existente. A atualização anual encontra-se submetida ao artigo 1077.º do Código Civil e ao coeficiente anual calculado segundo o artigo 24.º do NRAU.[6][9] Na celebração de novo contrato, por sua vez, devem ser analisadas as regras aplicáveis ao momento da contratação, incluindo eventuais regimes especiais, incentivos fiscais ou limitações legais específicas. Portanto, afirmar simplesmente que “as rendas podem aumentar 2,56%” pode induzir em erro. O coeficiente refere-se à atualização anual das rendas existentes nas condições legalmente previstas, e não à determinação geral do preço de todos os novos contratos.

11. QUANTOS MESES SEM PAGAR PERMITEM RESOLVER O CONTRATO? A falta de pagamento continua a ser um dos fundamentos mais importantes de resolução. Nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil, torna-se inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento quando exista: mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.[10] A resolução, nessa hipótese, pode operar mediante comunicação fundamentada ao arrendatário, nos termos do artigo 1084.º.[10] Contudo, a legislação concede ao arrendatário uma possibilidade de fazer cessar os efeitos da resolução. Quando a resolução se funda na falta de pagamento da renda, ela fica sem efeito se o arrendatário colocar termo à mora dentro do prazo legal de três meses.[10] O regime demonstra que a simples existência de atraso e a efetiva recuperação do imóvel são momentos juridicamente distintos.

12. NÃO É POSSÍVEL “DESPEJAR” O ARRENDATÁRIO POR CONTA PRÓPRIA O proprietário não pode substituir os mecanismos previstos na lei pela força privada. Mesmo quando existem rendas em atraso, o senhorio não deve simplesmente:

• trocar as fechaduras;
• entrar no imóvel contra a vontade do ocupante;
• retirar os bens;
• desligar água, energia ou gás;
• impedir fisicamente o acesso;
• expulsar diretamente o arrendatário. A cessação do contrato e a recuperação coerciva da posse devem seguir os procedimentos legalmente previstos. O direito do proprietário sobre o imóvel não elimina as garantias processuais de quem o ocupa.

13. O PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO O artigo 15.º do NRAU prevê o chamado procedimento especial de despejo. Trata-se de meio destinado a efetivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não desocupe o imóvel na data em que deveria fazê-lo.[11] O procedimento pode ser utilizado, observados os requisitos legais, em situações como:

• revogação;
• caducidade do contrato;
• oposição à renovação;
• denúncia;
• resolução;
• outras situações especificamente previstas na legislação.[11] O procedimento é atualmente tramitado através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio – BAS, integrado na Direção-Geral da Administração da Justiça e com competência em todo o território nacional.[12]

14. O CONTRATO TEM DE ESTAR FISCALMENTE REGULARIZADO Existe uma regra particularmente relevante para os senhorios. O procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente a contratos em que:

• tenha sido liquidado o respetivo Imposto do Selo; ou
• as rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.[11] Isto evidencia a importância da correta regularização fiscal do contrato. Um senhorio que mantém uma relação de arrendamento inteiramente informal poderá criar para si próprio dificuldades acrescidas no momento em que necessitar recorrer aos mecanismos legais de recuperação do imóvel.

15. O QUE ACONTECE DEPOIS DO PEDIDO DE DESPEJO? Apresentado regularmente o procedimento, o BAS procede à notificação do requerido. Em regra, o arrendatário dispõe de 15 dias para:

• desocupar voluntariamente o imóvel;
• deduzir oposição;
• ou requerer, quando legalmente admissível, as medidas relativas à desocupação.[13] A oposição ao procedimento é apresentada eletronicamente perante o BAS e a legislação prevê obrigatoriedade de constituição de advogado para a sua dedução.[13] Quando surge questão que necessita de decisão judicial, o processo é distribuído ao tribunal competente da situação do imóvel.[11] Portanto, o BAS não elimina a intervenção judicial quando esta se torna necessária. Ele procura simplificar e organizar a fase inicial do procedimento.

16. É POSSÍVEL PEDIR AS RENDAS EM DÍVIDA JUNTO COM O DESPEJO Sim. O NRAU admite que, no procedimento especial de despejo, o senhorio acumule ao pedido de desocupação o pedido de pagamento:

• das rendas;
• dos encargos;
• e das despesas em atraso, observadas as condições previstas na lei.[11] Essa possibilidade possui evidente importância prática. O objetivo não é apenas recuperar o imóvel. É também permitir que o proprietário procure recuperar o crédito resultante da relação de arrendamento no âmbito processual adequado.

17. AS RENDAS CONTINUAM A VENCER DURANTE O PROCEDIMENTO A abertura do procedimento de despejo não significa que deixe de existir obrigação de pagar renda. O artigo 15.º do NRAU determina que as rendas que se vencerem durante a pendência do procedimento especial de despejo devem continuar a ser pagas ou depositadas.[11] O incumprimento desta obrigação pode produzir consequências processuais relevantes.

18. GARANTIA DE PAGAMENTO PELO ESTADO: UMA ALTERAÇÃO IMPORTANTE O NRAU prevê ainda, através do artigo 15.º-LA, um mecanismo de garantia de pagamento das rendas pelo Estado em determinadas situações de despejo fundado em mora do arrendatário.[14] O mecanismo depende do preenchimento cumulativo dos requisitos legais. Entre eles encontram-se:

• tratar-se de arrendamento habitacional;
• resolução fundada em mora;
• utilização do mecanismo processual legalmente previsto;
• ausência de regularização da mora;
• permanência do arrendatário no imóvel.[14] Estando reunidas as condições, o Estado assume o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo de oposição nos termos estabelecidos pela lei.[14] Trata-se de uma medida importante porque procura evitar que a duração do procedimento transfira integralmente para o senhorio o risco económico da permanência do arrendatário incumpridor.

19. CONTRATO TERMINADO NÃO É SINÓNIMO DE IMÓVEL RECUPERADO Este é talvez um dos conceitos mais importantes do regime. É perfeitamente possível existir: contrato juridicamente cessado + imóvel ainda ocupado. A cessação extingue a relação contratual nos termos legalmente aplicáveis. Mas, se o ocupante não entregar voluntariamente o imóvel, o proprietário poderá necessitar do procedimento adequado para executar efetivamente a desocupação. É justamente aí que assume relevância o procedimento especial de despejo.

20. VISTORIA: A MELHOR PROTEÇÃO PARA A CAUÇÃO A limitação legal da caução aumenta a importância da documentação do estado do imóvel. Quando o arrendatário entra, é recomendável produzir:

• relatório de vistoria;
• fotografias;
• vídeos;
• inventário;
• identificação de mobiliário;
• equipamentos e eletrodomésticos;
• número de chaves entregues;
• leituras dos contadores. No final do contrato, deve realizar-se nova vistoria. Assim será possível comparar o estado inicial com o estado da restituição. A caução poderá então ser usada, quando juridicamente justificado, para garantir obrigações efetivamente incumpridas. Sem documentação, o conflito transforma-se frequentemente numa discussão sobre quem consegue provar a origem dos danos.

21. UM EXEMPLO PRÁTICO DE NOVO CONTRATO Imagine-se um apartamento arrendado por: €1.200 mensais. Na elaboração do contrato, será necessário distinguir: Renda mensal €1.200. Eventual antecipação Até ao limite legal correspondente a dois meses, havendo acordo escrito. Caução Até ao equivalente a duas rendas, ou seja, até €2.400. Duração Em regra, pelo menos um ano, salvo situações transitórias legalmente admitidas. Renovação Deve ser expressamente definida, sob pena de aplicação do regime legal. Atualização Pode ocorrer anualmente, observadas as regras contratuais e legais. Cessação Deve respeitar as formas, comunicações e prazos legalmente previstos. Incumprimento A mora superior a três meses pode fundamentar resolução, sem prejuízo dos mecanismos legalmente concedidos ao arrendatário para regularização.

22. O NOVO ARRENDAMENTO EXIGE CONTRATOS MAIS PROFISSIONAIS Durante muitos anos, contratos de arrendamento foram elaborados a partir de modelos genéricos contendo poucas cláusulas. O atual quadro jurídico torna essa prática cada vez mais arriscada. Um contrato moderno deve tratar adequadamente, entre outros temas, de:

23. identificação das partes;

24. finalidade do arrendamento;

25. duração;

26. renovação ou exclusão da renovação;

27. renda;

28. atualização;

29. antecipação de rendas;

30. caução;

31. fiador ou outras garantias, quando aplicável;

32. despesas e encargos;

33. conservação;

34. obras;

35. inventário;

36. vistoria;

37. comunicações;

38. cessação;

39. entrega das chaves;

40. consequências do incumprimento. No arrendamento moderno, a prevenção contratual é frequentemente mais eficiente e mais barata do que o litígio posterior.

CONCLUSÃO O regime português de arrendamento tornou-se mais exigente. Para o senhorio, deixou de ser juridicamente prudente pensar apenas: “Quanto consigo cobrar de renda?” A análise deve abranger: renda + impostos + caução + duração + renovação + risco de incumprimento + possibilidade de recuperação do imóvel. Para o arrendatário, também é fundamental compreender que a proteção legal não elimina as obrigações assumidas. Atualmente, alguns pontos podem ser resumidos da seguinte forma: Caução: até ao equivalente a duas rendas. Rendas antecipadas: até dois meses, mediante acordo escrito. Prazo certo habitacional: em regra, entre um e 30 anos. Atualização das rendas em 2026: 2,24%, quando aplicável. Coeficiente já publicado para 2027: 2,56%. Oposição do senhorio à renovação: sujeita aos prazos do artigo 1097.º e, na primeira renovação, à proteção temporal legalmente prevista. Falta de pagamento: mora superior a três meses pode fundamentar resolução. Despejo: deve observar os mecanismos legais, nomeadamente o procedimento especial de despejo através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio – BAS, quando aplicável. O grande desafio do arrendamento em Portugal já não é apenas celebrar contratos. É celebrar bons contratos, fiscalmente regularizados, documentalmente seguros e preparados desde o início para a hipótese de incumprimento.

REFERÊNCIAS LEGAIS E FONTES [1] PORTUGAL. Código Civil, artigo 1076.º, na redação vigente. O n.º 1 limita a antecipação da renda a dois meses e o n.º 2 limita a caução ao equivalente a duas rendas. [2] DIÁRIO DA REPÚBLICA. Lexionário – Caução da renda. Esclarece a função de garantia da caução e a sua distinção relativamente à antecipação de rendas. [3] PORTUGAL. Código Civil, artigos 1094.º e 1095.º. Tipos de contrato e duração dos contratos habitacionais com prazo certo. [4] PORTUGAL. Código Civil, artigo 1096.º. Renovação automática dos contratos com prazo certo. [5] PORTUGAL. Código Civil, artigo 1097.º. Oposição à renovação deduzida pelo senhorio. [6] PORTUGAL. Código Civil, artigo 1077.º. Atualização anual das rendas e comunicação ao arrendatário. [7] PORTUGAL. Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. Coeficiente de atualização das rendas aplicável em 2026: 1,0224. [8] PORTUGAL. Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro. Coeficiente de atualização anual das rendas aplicável em 2027: 1,0256. [9] PORTUGAL. Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro — NRAU, artigo 24.º. Determinação do coeficiente anual de atualização das rendas. [10] PORTUGAL. Código Civil, artigos 1083.º e 1084.º. Fundamentos e modo de operar da resolução do contrato. [11] PORTUGAL. Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro — NRAU, artigo 15.º. Procedimento especial de despejo. [12] PORTUGAL. Lei n.º 6/2006, artigo 15.º-A. Balcão do Arrendatário e do Senhorio – BAS. [13] PORTUGAL. Lei n.º 6/2006, artigos 15.º-D e 15.º-F. Notificação e oposição no procedimento especial de despejo. [14] PORTUGAL. Lei n.º 6/2006, artigo 15.º-LA. Garantia de pagamento das rendas pelo Estado em determinadas situações. Fonte oficial principal: Diário da República Eletrónico — Código Civil e Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação aplicável.